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疫情期间房租到期无法搬家算违约吗?

疫情期间,各地从政府到街道再到小区都下达了各式各样的防控手段,无一例外的是“隔离”,很多租房的小伙伴因房屋租赁期满而发愁,有的是因为被隔离无法搬家,有的是因为现阶段再去找新房又困难,那么租赁期满暂时无法搬家,该怎么办呢?

​和房东商量续租房屋。

合同期满后,如果租户继续使用租赁房屋,房东没提出异议,原房屋租赁合同继续有效,双方依据原合同内容来行使权利、履行义务,但是租赁期限改为不定期,双方均可随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以房屋承租人还想续租并且与房东达成一致的话,应当签订续租合同,约定好新的租赁期限、租金等。

《合同法》第二百三十六条规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

疫情期间房租到期无法搬家算违约吗?

如果无法续租,因隔离无法搬家算违约吗?

全国人大常委会已明确,当前我国发生新冠肺炎疫情,为了保护公众健康,政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

《合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

也就是说,如果承租人在疫情防控措施导致无法搬家之前,就已经有不按期支付房租等违约行为,房东已经要求解除合同搬离房屋的,此种情况下是否构成不可抗力,要根据疫情及防控措施的影响以及当事人主张免除责任的理由由法院进行综合考量。即使在疫情期间因隔离无法搬家构成不可抗力,房东依然可以要求承租人支付相应的违约金。

如果双方对合同履行没有争议,那么因隔离无法搬家构成法律上的不可抗力。租赁期满承租人无法按时搬离房屋无需承担法律责任,但不搬离的同时,也应参照此前合同约定或双方协商,由承租方向出租方支付使用费。

疫情期间房租到期无法搬家算违约吗?

延伸:承租人可以因租房在疫情期间实际不居住为由要求解除合同吗?

虽然疫情属于不可抗力,但需要判断疫情是否足以影响合同的履行。

原告孙某是宁波市海曙区某楼盘一间公寓的房主,将房屋租给被告王某从事日租经营业务,约定房屋租赁期间为5年,租金支付方式为押一付三,每月租金2750元。

2019年11月24日,被告按期支付了3个月的房租。随后受新冠肺炎疫情影响,被告称因出于社会责任,已经全部取消春节订单并全额退款,2020年1月底,其曾与原告协商租金减免事宜,原告未及时回复。2月2日,涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理,不允许外来人员进入。被告认为案涉房屋已无法正常使用,符合不可抗力情形,要求与原告解除合同。

原告于2020年2月5日联系被告,表示愿意减免半个月房租,后期租金减免情况视疫情发展再协商,但被告坚持解除合同。

原告于是在2月15日向海曙法院提交诉状,诉称原、被告双方之间的合同长达5年,此次新冠肺炎疫情影响不足以影响合同的继续履行,被告解除合同系违约行为,要求被告支付10000元违约金。

经过调解,当天下午5点,双方通过移动微法院达成了调解协议,解除合同,被告同意支付2750元违约金,且不要求原告退还尚未到期的租金,但因其人在外地,无法前往宁波腾退涉案房屋,希望原告给予其一定腾退时间。原告也答应等房屋封闭措施解除后再行腾退房屋。

总结

新冠肺炎疫情构成不可抗力,但不必然导致合同解除。承租人和出租人在新冠肺炎疫情发生之后就房屋租赁合同产生争议时,应及时进行沟通协商,综合考量新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响,按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议,约定适当延长租期,或适当降低租金、免除租金。

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