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疫情导致延期交房怎么办

“新冠疫情”赶在春节假期前湖北武汉集中爆发,很快波及全国,对各行各业的影响非常大,几乎无人幸免。灾难面前,开发商也不会例外。眼看着复工时间一再延期,开发商着急也必然的,开发商和购房人签订的商品房买卖合同,约定的有交房时间,延期交房是要支付违约金的,那可是白花花的银两,你说谁不心急?!

按照开发商楼盘项目的建设周期和规律,商品房的交房时间定在上半年5-6月,下半年定在9-10月的比较多。目前,根据郑州市2020年2月6日发布的《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组通告》(10号)的要求,包括房地产等建设工程的其他工程复工时间为3月16日,这比往常的开工时间已经晚了一个多月了。往年这个时候,建筑工地经过“封土令”约束所积聚的能量开始释放,个个工地都是人欢马叫,热闹非凡,真叫一个繁荣!可是今年赶上“新冠疫情”,不能按时复工的可不是一个工地,着急上火的可不是一家开发商。

如果商品房买卖合同约定的交房时间定在5月中旬,那么,剩下两个月的工期要干完3个月的工程量,实践中是很难办的,可以说延期交房已成定局。那么,当疫情影响导致延期交房不可避免,开发商作为商品房买卖合同的出卖人该怎么办呢?

    一、及时履行告知义务。

在国家工商行政管理部门和建设部门公布的《商品房买卖合同》(示范文本)中,对于交房期限一般都有“遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起××日内告知买受人后可以据实予以延期的合同条款。”

不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这次“新冠疫情”属于不可抗力,最高立法机关已经有明确的观点意见,当事人可以根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”的规定主张部分或全部免除责任。

作为开发商需要注意的是,不可抗力情形发生时,要及时履行告知义务。合同法第一百一十八条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。至于怎么才叫及时,主要看出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》关于遭遇不可抗力的约定。如果合同没有约定告知期限,笔者认为,结合这次“新冠疫情”,在各地出台疫情防控措施要求停工或对复工时间有明确要求时,开发商的告知义务从当地出台的新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控文件公布之日起3日内告知买受人就算及时。至于延期的时间,也要根据疫情解除的时间持续关注,及时向买受人告知不可抗力情形持续的时间。疫情面前,相信买受人都会理解的。

为何要及时告知对方呢?这里面有个诚实信用的问题。假设双方约定的是5月30日交房,但1月20日国家就公告了“新冠疫情”,各省区市相继启动突发公共卫生事件一级响应,并出台响应疫情防控措施。按照疫情防控的形势,目前还没有出现明显的拐点迹象,但交房延期已经是铁定的了。此时如果不告知买受人,很多刚需的买受人可能已经开始按合同约定的交房时间预定装修公司、办理装修按揭贷款、选择装修材料,购置家具家电等准备工作了,如果疫情影响导致交房延期,买受人收入也可能会减少,后期一连串的准备工作都会受到影响。开发商作为出卖人及时告知不可抗力情形了,买受人的一些准备工作就可以暂缓或另做安排,这样就可以减少可能给买受人造成的损失。

    二、搜集提供不可抗力情形的证明

虽然“新冠疫情”目前是人尽皆知、家喻户晓的事情,但作为《商品房买卖合同》的出卖人,还是要按照法律规定准备相关的证明材料,这毕竟是主张不可抗力一方当事人的合同义务。比如国家卫健委的1号公告,当地省市疫情防控部门公布的通告文件、行业主管部门下发的停工令、复工复产文件等。这些公开的疫情防控文件,可以作为开发商主张不可抗力减责或免责的证据,从网上正常下载即可。因为这些不可抗力情形的证明,还可能用到开发商作为发包人与工程承包人的施工合同的延期索赔中。疫情导致各行各业都会受到影响,这种影响是连环的,波及面很广。未雨绸缪总比临时抱佛脚更加坦然。

    三、延期交房会承担什么责任?

《商品房买卖合同》(示范文本)对于出卖人延期交房的违约责任都有格式的要求。一般是按照延期交房的时间,出卖人向买受人支付一定比例的违约金。延期达到一定的时间,买受人还可以要求解除合同。而在“新冠疫情”被认定为不可抗力情形的情况下,开发商只要履行了告知义务,是可以减少或免除违约责任的,同时可以对交房期限予以正常顺延。当然,这里的正常顺延,开发商需要考虑和工程承包人之间施工合同项下施工组织方案调整、人材机的统筹调配、工程进度款的支付、竣工验收备案等诸多因素。如果顺延交房日期明显超出不可抗力情形消除后的合理工期和竣工验收备案时间,则开发商还是应对不合理的延期交房承担违约责任,到那时能协商则协商,协商不了有可能会被业主们诉诸法院了。

2020年的新冠疫情虽然属于不可抗力,但目前还没有明确的免责期界定,需要等政府出台相关政策。大多城市最终的免责期,可能还要等到疫情彻底控制住之后,才好界定
需要注意的是,疫情这一“不可抗力”不能成为房企延期交房的借口。如果开发商需要延期交房,也需在一定的合理期限内。
开发商是否免除责任要从以下几个方面判断
1.延期发生在疫情期间,延期天数不能超出实际停工时间。
2.无法施工是疫情爆发导致的,比如当地政府要求停工、封路导致无法运送建筑材料、工地工人无法到岗等。
3.开发商要及时通知业主,并且提供停工证明。
因此,开发商要在符合上述3个条件的情况下,才能以不可抗力抗辩来免除延期交房的责任,否则还是要按合同约定向业主交房并承担违约责任。”
对于业主来说,接下来需要关心的是,有没有收到房企的相关通知和延期的说法,或者主动联系开发商明确具体交房时间!万一遇到延期交房,可以保留相关证据,为后续追究房企法律责任做准备。
疫情影响按期交房,业主该怎么办?

   解析:

基于同样的不可抗力事由,买受人需要做好如下几点:

一、正确面对“新冠疫情”不能预见、不能避免并不能克服的客观现实,不提无理要求。

二、采取措施,及时调整装修采购方案,疫情结束前暂缓支付家具家电的定金或预付款,暂缓定做和装修有关的家具,门窗等后期可能出现变化的物品。避免造成不必要的损失。

三、若因疫情影响,导致失业或收入减少,影响《商品房买卖合同》履行的,也要及时向开发商或银行申请延期还款,并提供是否存在不可抗力情形的相关证据材料,比如,感染“新型冠状病毒”被隔离治疗,所在社区被采取管制措施,所在单位被要求停工停产,所在单位受疫情影响倒闭等。

总之,“新冠疫情”面前,需要众志成城,同舟共济。大家在做好各自防护,确保自身安全的战“疫”过程中要多份理解,多份担当。冬去春来,让我们静待春暖花开!

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