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解除租赁合同的后果

摘要:实践中,出租人或承租人会以各种各样的理由主张解除合同,那何种情况下可以解除合同?因此产生的违约责任和损失如何承担?我们以一个案子为例进行解析:

案情简要:2014年5月18日甲方(出租人)将自有厂房出租给乙方(承租人)使用,租期10年,约定租赁厂房若因不可抗力导致损毁或造成承租人损失的,双方互不承担责任,且承租人需立即书面通知出租人。2017年8月23日发生台风致租赁厂房损坏严重。2017年8月31日,出租人向承租人发出《通知》,内容为承租人将租赁厂房转交出租人修复,一个月修复完正常使用。同日,承租人向出租人发出《通知》,内容为:鉴于目前厂房受损严重,已不能使用,租赁目的无法实现,我方决定将台风残留后的厂房交给你方自行处理,请即日自行接收。自即日起解除双方之间的租赁关系,并请你方退回我方已付的押金。由于你方的维修时间无法适应我方目前的生产货期,故对于你方的通知不予采纳。2017年9月13日,出租人向承租人发出《通知》,内容为厂房于2017年9月13日已维修好,可以正常生产经营,请你方使用。2017年9月16日,承租人向出租人发出《通知》,内容为:因台风导致厂房无法使用,我方已通知你方解除租赁合同关系并搬离及归还场地,如何处置由你方自行决定等。2017年10月24日,出租人向承租人发出《再次通知》,内容为:因台风导致的厂房无法使用的情况已修复,我方也在2017年9月13日书面通知你方使用。2017年11月6日,承租人向出租人发出《再次回复》,内容为:再次明示,租赁关系已解除,场地已归还,我方不可能搬回,请依法律途径处理。出租人起诉承租人称租赁合同未解除,承租人应继续履行,并支付2017年9月16日之后的租金;出租人反诉合同已解除,请求退还押金、赔偿损失。

本案法律分析:

一、本案租赁合同承租人是否可以解除?

《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”及第二百三十三条:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同”。具体到本案,台风属于不可抗力,但合同目的是否无法实现,应综合厂房的受损情况、修复效果、修复时间,以及当事人如继续履行合同是否会导致利益严重失衡等因素来认定。

1.台风致涉案厂房建筑面损坏严重,不可能立即完全修复。而承租人的全部物品均暴露于风雨下,其在原场地不能继续正常经营。承租人为了减少损失,在厂房建筑面损坏后立即转移财物至其他场地。2.单凭出租人提交的合同、转账凭证、营业执照、提货单、收据等证据不足以证明修复后厂房符合出租的安全条件,且承租人也并不确认修复后厂房符合出租的安全条件。3.至2017年9月13日出租人向承租人发出《通知》时,离台风发生日过去已有20多日,且承租人已自费搬离涉案厂房,并租赁其他场地继续经营及之后办理了住所地的工商登记变更手续,承租人已明确表示租赁合同解除,没有再继续承租的意愿,如强行要求继续履行租赁合同会导致承租人不但需要安排人员和财物搬迁,另需花费搬迁费、机器调试费等较高费用,还要重新办理住所地的工商登记变更手续,严重影响其正常经营,显然导致其利益重大损失。4.在承租人因台风已遭受较大损失情况下,这种情况下如再强行判令继续履行合同则承租人损失较重大,而出租人对履行合同而言没什么损失,双方利益显然失衡。因此,法院认为涉案租赁合同依法可予以解除。

二、关于本案租赁合同的解除时间?

《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中,承租人分别于2017年8月31日、2017年9月16日及2017年11月6日向出租人发出书面通知,主张解除合同,法院认为应以2017年9月16日为准,理由是:2017年8月31日台风过后才几天,能否继续履行合同应综合考虑上述因素,台风刚登陆就立即主张解除理据不成立。2017年9月16日系承租人在出租人于2017年9月13日发出可以使用厂房的《通知》后所发出的反通知时间,当时承租人已搬离了涉案厂房。在查看了修复后的厂房,承租人认为不符合租赁条件,明确提出解除合同,该解除合同的意思表示也到达对方,符合上述解除合同的法律规定。鉴于已确认合同于2017年9月16日解除,则2017年11月6日所发通知已无实际法律意义。

三、解除租赁合同的违约责任和损失如何承担?

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中,对于租赁合同解除后损失的承担问题,应从公平合理角度及实际处理效果出发,充分考量双方在台风中遭受的损失、合同已履行等情况。1.台风导致出租人厂房受损(但领取了保险理赔款损失得到一定弥补)、合同解除导致不能如期收取租金;另台风导致承租人财物受淋受损,被迫搬迁,经营受阻,花费了搬迁费等费用,双方都有损失。2.至租赁合同解除时,合同已履行了3年多,还有6年多租期。3.由于双方对于是否解除合同存在争议,双方无正式交接,致使出租人不能在承租人搬离后正常出租涉案厂房而遭受一定的租金经济损失。4.虽然单凭出租人提交的证据不足以证明修复后厂房符合出租的安全条件,承租人也不予确认,但承租人并未与出租人进一步磋商如何处理解除合同事宜及进行合同清算,也未协商委托有资质的鉴定机构进行鉴定修复后厂房是否符合出租的安全条件,其在解除合同当中也存在一定的过错。因此,1.鉴于本案已确认合同于2017年9月16日解除,之后的租金等费用不应再计付。另由于2017年8月23日至2017年9月16日期间承租人事实上无法正常使用(或无使用)涉案厂房,此期间也不应计付租金等费用。2.考虑到承租人在解除合同当中也存在一定的过错,虽然本案中出租人未明确提出赔偿损失的请求,但其已明确表示不同意退回押金,最后法院视为出租人提出了用押金抵顶其损失的主张。鉴于双方对于是否解除合同存在争议致使遭受一定的租金经济损失以及双方曾经协商的内容等实际情况,从公平合理角度及实际处理效果考虑,法院判令酌情以承租人支付的押金抵扣出租人的租金损失,即出租人无需退回押金;3.因出租人的厂房是被台风破坏,属于不可抗力,不属于出租人违约,出租人无需赔偿承租人因不可抗力导致的损失。

律师分析法律风险和建议:

一、因解除租赁合同产生诉讼的,案件争议焦点和风险点一般为:1、租赁合同是否可以解除;2、租赁合同的解除时间;3、租金支付到什么时间;4、损失如何承担。

二、出现台风不可抗力事件,并不一定会导致合同目的不能实现,所以对承租人在合同能继续履行的情况下解除合同有承担违约责任风险。本案出租人已将房屋修复交付承租人使用,但承租人认为不符合使用条件不同意继续租用,不符合安全使用条件不能仅依承租人的单方说法,承租人也有义务找专业机构鉴定,本案租期还有6年多,所以法院判定承租人不能退回押金的解除合同责任。如果是因不可抗力导致合同目的无法实现的则不需要承担此违约责任。因此,承租人解除合同要谨慎,最好听取专业律师意见。对租金和损失的承担,法院也是依据了公平原则综合分析。每个案子情况不一样,都是根据具体案件综合分析双方责任大小,依公平原则协调双方的利益。

三、出现合同的法定解除或约定解除事由时,一方想解除合同的,应立即通知另一方解除合同,且应保留相应的证据以证实法定和约定解除事由的存在,如承租人以不可抗力为由主张解除房屋租赁合同的,需提供台风给房屋造成的损坏已导致承租人无法继续经营使用,合同目的无法实现的证据,包括拍照、录像台风后的房屋现状,请专业的鉴定机构进行鉴定等。解除租赁合同纠纷,对承租人来说,更重要的是要提供证据证明已交还租赁房屋,没有再继续占用房屋的证据,避免要支付后续租金,承租人可以向法院起诉以能达到防范这个风险的目的。

如果承租人或出租人不得不在合同期内解除租赁合同,除了做好通知工作外,一定要采取必要措施减少己方或他人的损失,避免因违约承担过多的损失。而守约方在对方明确表示或以其行为表示不履行合同的情况下,也要采取积极措施(如另找租户),防止损失的进一步扩大,否则对扩大的损失有自行承担的法律风险。

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