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疫情期间租赁合同纠纷处理的途径有哪些

疫情之下,受疫情管控措施影响,导致近期绝大部分商业物业(如写字楼、厂房等)无法像往常一样正常办公。这可能会引发租赁合同纠纷(这里仅指商业租赁合同纠纷)呈爆发增长态势。笔者近期也接到顾问单位关于这方面的咨询,这些咨询有些来自出租方,也有些来自承租方,几乎都指向商业物业的减租免租问题。为此,笔者尝试从中立角度来看待这个问题,提供一些解决思路,供大家参考。希望能够为广大中小企业解决此类问题提供些许帮助。

疫情期间租赁合同纠纷处理的途径有哪些

一、一个处理原则——公平原则

深圳市于2020年2月8日发布《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》,其中在减免物业租金中提到:对于租用深圳市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户,免除2个月租金。同时,该条措施积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。可以推测的是,绝大部分中小企业可能无法符合该政策的条件,无法享有该优惠。因此,出租方是否减免租金完全取决于其自身态度。可以预料,这次疫情中,办公场所租金承担问题可能是关系一大批中小企业生死存亡的重大问题。但这个时候,不能搞道德绑架,强行要求房东减免租金,还是要秉持公平原则解决可能面临的租赁合同纠纷。对于物业的出租方而言,其每月收取的租金需要用于偿还物业的贷款或用于其他固定支出。所以,业主也是这次疫情的受害者。不能仅考虑承租方损失而忽略业主的损失。近期,广东省高院发布的《广东疫情防控民事行政审判通告》中提到的相关合同的处理思路,措辞也是“经济损失按公平原则合理分担”。

二、两个备选思路——不可抗力和情势变更

谁都难以预料到新型冠状病毒会成为2020年的第一只黑天鹅。作为商业物业租赁合同双方,在签约时确实难以预料到已经交付使用的物业会无法使用或者被限制出入而无法正常使用。但是,特殊期间,有特殊期间的处理办法。《合同法》及其司法解释关于不可抗力和情势变更的相关规定为这个问题提供了解决思路。近期,网络上已经有不少媒体在宣传疫情期间不能履行合同属于不可抗力。我们认为每一起租赁合同纠纷都有其特殊性,不能一刀切。不能一味强调疫情对于租赁合同的影响就一定属于不可抗力,除非为防控疫情,由政府及其部门采取行政措施直接导致租赁合同不能履行,或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行,这也是2003年‘非典’疫情时最高人民法院的审判指导意见所持观点。可见,认定不可抗力,除了有疫情这一因素是不够的,还需要其造成合同根本不能履行的后果。但现实是,深圳市现有的做法是:由企业申请复工,符合条件的批准复工。这种做法情况下,笔者认为认定不可抗力有一定难度,以情势变更为由变更合同从而达到减免租金的目的获得支持的可能性更大。

三、三种解决方案——协商、调解、诉讼或仲裁

(一)自行协商解决,是首选方案。也是特殊情况下笔者比较提倡的方案。

自行协商需要双方能够换位思考,能秉持包容理解的态度,双方都需要有足够的诚意来解决问题。若双方自行协商达成书面协议并妥善解决,那么问题将迎刃而解。疫情之下出现的合同违约,争议双方一般都不存在商业道德问题。而且,争议双方在疫情特殊情况下,都希望求解决资金短缺局面。相较平时而言,双方协商解决的可能性更大。广东省高院发布的《广东疫情防控民事行政审判通告》也明确提到:“鼓励和支持双方当事人协商解决,经济损失按公平原则合理分担”。

(二)调解可能会成为疫情下解决租赁合同的重要途径。

疫情的出现,纠纷双方都清楚不是对方刻意违约,都想在危及中解决问题求生存,都愿意让步。但由于缺乏专业性,又没有中立第三方参与,所以双方都不知道该如何让步,减免的幅度该如何把握。所以求助第三方可能是大概率事件。这里的调解是通过居委会、街道办调解等进行的人民调解。相较于自行协商,这种调解带有一定官方色彩,有一定权威性。而且,一旦达成调解协议,若一方不遵守调解协议,另一方可进一步通过诉讼要求其继续履行。而且,此时启动诉讼在道义上会占上风,在举证责任上,因已经取得现成的调解协议,相较于直接提起诉讼也会轻松很多。鉴于疫情影响面广,纠纷存量大,建议负责调解的职能部门做好调查,提前做好相应预案,引导类似纠纷尽量通过调解,并组织好调解力量,避免到时应对不足。

(三)诉讼或仲裁是最后的解决方案。

不到万不得已,不要轻易启动。毕竟,都是疫情的受害者,疫情之下,没有赢家。而且,即使是通过诉讼或者仲裁,最终还是会根据公平原则,裁判双方共同分担损失。当然,如果通过协商、调解或均无法解决争议,诉讼或仲裁也在所难免。当然,值得一提的是,在诉讼或仲裁过程中,也可以调解。而且,到法院立案,深圳法院还有一个诉前联调环节,这个联调,耗时长的可能会有两个月时间,调不成,再转立案。另外,对于最后的租金减免,法院也是秉持公平原则,酌定减免幅度,也就是减免的幅度法院会根据案件具体情况自由裁量,不是一刀切。目前,还没有看到对于减免幅度相关的指导性意见。如果这些利害关系都清楚的情况下,双方还是将解决不了问题,那么,就作好下面的准备吧。

四、证据,最重要的是证据!

特殊时期,政府或政府部门颁布的各种公告、决定、指导性意见等文件必然会成为争议中的证据或双方都不得不认可的事实。大数据时代,这些事后都好找,按住不说。讲讲具体的证据。

(一)租赁合同双方沟通的相关证据。包括双方就租金的延期缴纳、减免等事由进行沟通的往来信函等书面文件、邮件、QQ、微信聊天记录、短信、通话录音等等。

(二)政府部门对租赁物业采取的禁止或限制人员进出的防控措施。如政府部门对租赁物业张贴的封条的照片、视频等等。

(三)物业管理处对租赁物业所在楼栋采取的禁止或限制人员进出的防控措施。如物管针对进入楼栋的人员进行劝退的通告、或核查身份证件对疫区来的人员实施劝退的相关文件或做法的相关视频、短信、微信或QQ聊天信息(笔者前几天就见过有些楼栋查验身份证件,限制湖北籍人员进入)。

(四)制造证据。根据合同法第一百一八条之规定:因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。所以,采取恰当的方式通知对方,属于主张不抗抗力一方的义务,需要制造这方面的证据。

由于案件情况不同,这里仅列举部分大概率存在且需要的证据。还需根据自身的诉讼地位以及个案具体情况搜集更为充分详尽的证据,再根据诉讼请求进行取舍以及整理编排。但是,笔者仍然建议以自行协商为首,调解次之,万不得已再考虑诉讼或仲裁。

五、重要提示

以上是笔者对疫情期间租赁合同纠纷处理的一些思考,因案情各异,上述意见不构成对各位读者处理相关纠纷的法律意见,请大家特别注意。再次提示大家:疫情之下,没有赢家,建议尽量通过协商方式处理租赁合同纠纷。

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