无权转租合同是否有效

裁判要旨
无权转租合同无效,装修费用等应予以返还 。
案情概述

1、A号商铺系案外人甲所有的房屋,出租给乙公司管理和使用。

2、2012年6月20日乙、丙公司签订《租赁合同》,该合同约定:乙公司将系争房屋出租给丙公司作经营服饰使用,租期自2012年9月20日起至2013年11月30日止,租期届满,双方终止租赁关系,乙公司收回该房屋,丙应如期交还,不得以任何理由拖延交还和提出补偿要求;丙对该房屋不得转租,不得有抵押或其它任何侵犯乙公司权益的行为。

3、2012年8月21日,丙与丁签订《商铺租赁合同》,约定:被告将其合法拥有的系争房屋出租给原告丁使用,建筑面积105平方米,租期三年,自2012年9月20日至2015年9月19日止,丙于2012年9月20日将房屋交付给丁使用。

4、2013年9月3日,乙公司向丙履约代理人发出书面《告知书》,告知被告系争房屋租期届满后将不再续租,双方终止租赁关系,要求被告提前做好相关准备工作,到时配合如期交还房屋。房屋交涉,得知丙将房屋转租给丁,乙公司遂要求原告搬离。

5、丁要求丙退还多收的租金、押金以及赔偿损失未果,诉至法院。
争议焦点

被告是否无权转租以及转租是否超过剩余租赁期限?
法院认为

本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人与承租人建立租赁合同关系,是基于双方之间的信赖。因此,我国法律规定,承租人经出租人同意的,可以将租赁物转租给第三人,未经出租人同意的转租合同以及转租期超过承租人剩余租赁期限的转租合同无效。本案中,根据丙与出租人乙公司签订的《租赁合同》,被告承租系争房屋的租赁期限至2013年11月30日期满,且合同中明确约定被告不得转租。被告在未征得网盾公司同意的情况下将系争房屋转租给原告丁,且转租期超过被告的剩余租赁期限,故原、被告签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。根据本院对乙公司所作的调查,乙公司对被告转租并不知晓。因此,被告关于乙公司知道转租,但在6个月内未提出异议,视为同意转租的抗辩,依据不足,本院不予采信。被告明知其没有转租权仍然转租,应当对合同无效负主要的过错责任。原告在知道被告是转租的情况下,有义务审查被告是否享有转租权以及被告的剩余租赁期限,对于被告提供的租赁合同复印件可以前去乙公司核实。现由于原告自身审查核实不严,导致所签租赁合同被判令无效,故原告应对合同无效负次要的过错责任。至于原告主张的装修费损失,从原告提供的《建筑装饰工程施工合同》来看,装修内容包括室内外装饰及道具安装,其中道具安装是可以拆除后重新安装在A号商铺内继续使用的,室内外装饰也包括可拆除和不可拆除两部分。再结合无效合同的过错责任以及原告使用装修已达15个月之久,不可拆除部分的装修存在一定折旧等因素,本院酌定被告赔偿原告不可拆除部分的装修残值5万元。
参考案例

上海鄂尔多斯羊绒制品有限公司与季兰花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书(2014)静民一(民)初字第693号
笔者见解

笔者赞同法院观点。

德国和台湾学者主张合同有效,从物权行为理论出发,区分负担行为和处分行为,《租赁合同》属于双方设立债权、债务的协议,并非处分行为,租赁合同有效,但让与房屋使用权转移的合意(物权契约)效力待定。

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。反向解释出租人在知道或应当知道承租人转租,在六个月内提出异议,可以请求认定转租合同无效,人民法院可以支持。且依据《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。认定无权转租的合同无效也符合《合同法》的规定。
相关法条

《中华人民共和国合同法》

第五十二条

有下列情形之一的,合同无效:

(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三) 以合法形式掩盖非法目的;

(四) 损害社会公共利益;

(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

第五十八条

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

第二百二十四条

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条

出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

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