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托管租房中介跑了怎么办可以收房吗

近些年来,托管中介公司市场呈现爆发式增长。像代持物业的托管中介公司投入固定成本较低、更易进入市场,市场占有率也因此更高。机会与危机同在,随着爆发式的增长,托管中介公司暴雷的情况也是频频发生。

由于大城市房价过高,很多人特别是年轻人又没有高的收入来源和稳定的工作,所以很多人都选择租房过渡。租房市场是一块大蛋糕,房源往往被很多中介垄断,当然也有很少一部分是房东直租的,这些中介机构或曰托管公司、或曰房地产经纪公司等,虽然叫法不一样,但实际上都是通过从房东手里拿房,对房屋布局进行改造后,再转手出租给他人。

既然是大市场,肯定有利可图,当然会有很多人想要分一杯羹,再加之市场缺乏有效的监督、监管,很容易导致一些不良的中介公司进入,侵犯房东和租客的合法权益。当然市场经营都是有风险的,除了不良公司进入获取非法利益后跑路外,也确实存在一些中介公司是由于经营管理不善,导致其跑路的。不管什么原因,受损害的最终是房东和房客。

为了便于理解,老郭举例说明:A中介公司与房东甲签订房屋托管合同,房屋为两室一厅三卧一卫,期限为两年,A公司每月向甲支付托管费用3000元,一季度一付,另外,物业、水电燃气费由A公司承担,合同签订后,A公司将房屋改造为六个卧室,同时对外出租。

这里有两种情形:

情形一:中介公司与承租人签订的租赁合同期限在遵守与房东签订的房屋托管合同期限内时跑路。

比如,A中介公司与房东甲的合同期限未到,在与承租人张三(合同期限一年,租金800,押一付三)、李四(合同期限六个月,租金1000,押一付三)、王五(合同期限一年,租金700,押一付三)、赵六(合同期限一年,租金900,押一付三)、孙七(合同期限两年,租金600,押一付三)等五人签订房屋租赁合同,合同同时约定承租人每月承担物业费50元,水电燃气费也由承租人自担,后A公司跑路,过了三个月(一季度),房东向A公司索要房租,不料A公司负责人手机关机,公司人去楼空,房东强制要求租客搬走。

情形二:中介公司与承租人签订的租赁合同期限超出与房东签订的房屋托管合同期限跑路。

比如,A中介公司与房东甲的合同期限未到,但还剩下六个月期限,却与承租人张三(合同期限一年,租金800,押一付三)、李四(合同期限九个月个月,租金1000,押一付三)、王五(合同期限一年,租金700,押一付三)、赵六(合同期限一年,租金900,押一付三)、孙七(合同期限两年,租金600,押一付三)等五人签订房屋租赁合同,合同同时约定承租人每月承担物业费50元,水电燃气费也由承租人自担,合同签订后A公司跑路,房屋托管合同到期,房东收房,房客不搬,房东强制要求租客搬走。

上述两种情形可以明显看出,中介跑路同时坑了房东与租客,但是现实生活中,中介跑路,房东找不到人,往往会把怨气撒在租客身上,强制要求租客搬离,而租客也是欲哭无泪,明明付了房租却被人赶走,狼狈不堪,双方都有种哑巴吃黄连有苦说不出的感觉。

下面老郭以法律的视角进行分析,这里面其实有三种法律关系:

一是A公司与房东甲的房屋托管合同关系。基于该合同,房东享有向A公司收取合同项下房屋托管费用的权利,而A公司则享有对房屋空间改造、对外出租及收益的权利。

二是A公司与承租人的房屋租赁合同关系。基于该合同,A公司享有向承租人收取租金的权利,而承租人享有对其承租的房屋居住、使用的权利。

三是房东对房屋的所有权关系。

先看第一种情形,A公司以合同的形式先后与房东和承租人签订合同,然后跑路,如何对A公司的行为进行法律上的评价呢?

这其中又有几种问题需要考虑:

1、A公司与房东甲之间虽有合同关系,但是却在签订合同,取得出租权,出租给承租人后跑路,A公司对房东甲而言是违约行为,但同时构成合同诈骗罪。

2、A公司对承租人而言,其虽然将房屋交由承租人居住并使用,但是在房屋租赁合同尚未到期的情况下跑路,属于违约。

3、房东甲由于A公司跑路,可以要求承租人搬离吗?

此时,房东甲可以选择向公安机关报案或者向人民法院起诉A公司,承租人也可向人民法院起诉A公司。至于房东甲能否要求承租人搬离,出现争议:一种观点认为合同具有相对性,房东甲与承租人没有法律上的关系,不能要求承租人搬离;另一种观点认为,房东甲作为房屋的所有权人,基于物权的所有权关系,对房屋享有占有、使用、处分等支配性权利,因此可以要求承租人搬离。

老郭赞成第一种观点。理由是房东甲虽然具有房屋的所有权,但是基于与A公司签订的房屋托管合同,房东已经将房屋的占有、使用、居住等等权利在合同期限内暂时让与了A公司,此时所有权与使用权是分离的,承租人是基于与A公司的合同关系合法取得对房屋的占有、居住、使用权,房东甲无权要求承租人搬离。

再看第二种情形,A公司以合同的形式先后与房东和承租人签订合同,然后跑路,如何对A公司的行为进行法律上的评价呢?

这里也有几种问题需要考虑:

1、A公司与房东甲的合同关系到期后,合同自动终止,A公司自然丧失对房屋的处分权。

2、A公司明知其与房东甲的合同到期,仍然与承租人签订超出托管合同期限的房屋租赁合同,然后跑路,对于承租人而言,A公司构成合同诈骗罪。

3、房东甲由于A公司跑路,可以要求承租人搬离吗?

在此种情形下,老郭觉得可以。因为托管合同、租赁合同到期后,承租人居住房屋的权利基础已经灭失,房东甲可以基于对房屋享有所有权要求承租人搬离。

值得说明的是中介是否构成刑事犯罪,需要综合考虑主客观因素以及具体案情,本文只作理论分析。

9月7日,住建部发布通知,就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见,其中对托管中介公司的经营进行相关的规定,对“高进低出”、“长收短付”的住房租赁模式将受到严控。加重托管中介公司的责任,断了托管中介公司骗局的后路,这也是为何最近爆雷较多的原因。

“押金”“押一付三”“年付”“半年付”“房租贷”,这些的字眼一次次掏空着毕业生的钱包。若合同能够订立并履行履行,业主获得租金,租客通过支付租金求得一处遮风避雨所在,这样的结局倒也皆大欢喜,可偏偏签订时一是由于托管中介公司的广告营销致使放眼望去,能够通过网络看到的几乎都是托管中介公司托管的房屋,使得租客与房东消息及不对称;二来合同本身潜藏了诸多风险,让人防不胜防,为产生后续纠纷埋下伏笔。

这不,天津多个托管中介公司也爆雷了。托管中介公司采取高收低租的经营模式(例如以1700/月季付的方式从业主手里拿房,又以1600/月半年付的方式出租给租客),看似对租客很良心,实则是托管中介公司为抢占市场份额,囤积房屋以期后期融资补救,此举为后期资金链条断裂埋了雷。

9月1日,上海寓意物业爆雷,涉案资金数十亿。

同日,杭州适享公寓关门跑路。

9月5日,成都米寓和上海梵泊房屋租赁同时失联。

9月16日,广州城璞公寓爆雷

01法律分析

最近暴雷的托管中介公司,如本次爆雷的天津*客物业管理有限公司,与传统的房屋中介存在较大区别,传统的房屋中介公司,是通过与业主签订房屋租赁合同,在房屋租赁合同中附加转租条款。在与租客签订转租合同,通过两份合同的差价赚取利润。而这些新兴的托管中介公司大都与业主签订《授权委托书》以及《资产委托管理服务合同》得到业主授权将房屋租给租客。这些代持物业的托管中介公司与业主签订的合同名称并不是传统模式中的租赁合同或委托合同,而是资产委托管理合同。单从合同名称上很难判断上述合同的性质,从合同内容来看也极具有迷惑性,且司法实践中对该合同属性的认定也存在不一致。

本人通过对最近“疑似跑路”的天津*客物业管理有限公司与业主以及租客订立的《资产委托管理服务合同》以及《房屋租赁合同》进行梳理。目前了解到天津*客物业管理有限公司从事租赁中介服务,主要采取托管这一模式;即托管中介公司与业主签订委托代理协议,而后与租客再签订租赁合同。其实质上是业主与托管中介公司建立委托代理关系,根据《民法总则》第一百六十二条:代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。所以通过托管方式订立的租赁合同,业主与租户之间直接存在租赁关系。租户向有代理权限的托管中介公司缴纳费用后可视为对业主履行了合同,业主不可直接要求与租客解除合同。

托管中介公司与业主签署的授权委托书中明确载明:托管中介公司代理本人所有出租相关事宜,包括但不限于:代为进行房屋装修;与房屋承租人签订《房屋租赁合同》;代为收取房屋租金;更换房屋门锁等。

由于租客并非托管中介公司与业主之间签订合同的主体,其无法对合同内容进行详细审查,更无法对合同的性质进行准确定性。因此不可对租客施加过高的审查义务。只要租客在签订租赁合同时,托管中介公司出具了业主的授权委托书等文件,其有足够理由相信托管中介公司经营商系业主的代理人,此时应认定托管中介公司的代理行为构成表见代理,相应的法律责任应由被代理人也就是业主承担。即托管中介公司若出现停止经营等情况,托管中介公司收取租金的行为视为业主已经收到了租客的租金,业主无权要求租客再行支付房租,或要求租客搬离。

02法律问答

1.我是一名租客,中介给我看了房东委托中介出租房屋的委托书,然后我签了合同,现在房东要求我退房,我该怎么办?

答:无其他特殊情况,此时租户的合同相对方或直接显示为房东、或显示为中介公司(授权委托书作为合同附件),但实质均系由房东委托中介办理出租房屋事宜,根据有效的委托代理关系,租户是与房东发生了租赁关系,中介跑路,房东无权要求退房,亦无权要求租户增补租金差价等,应严格遵守履行合同至期满。

2. 我是租客,中介没有出示过授权委托书,然后我签了合同,现在房东要求我退房,我该怎么办?

答:没有委托书,即租客是与二房东(中介)发生的租赁关系,如房东与中介约定可以转租,租赁合同依然有效;如未约定可以转租,租客与中介公司之间的租赁合同无效,房东可要求租户腾退房屋,租客向中介公司主张合同中关于剩余租金的权利。

3. 我是房东,我和中介签了委托协议,委托他去和租户签约,现在中介跑路了,我该怎么办?

答:首先,在与托管中介公司签署授权委托书以及合同时,业主应该对该公司进行全面的了解,不能被托管中介公司开出的超过市价的租金冲昏头脑,贸然订立合同。其次,中介由房东委托租赁房屋,根据有效的委托代理关系,租户实际是与房东发生了租赁关系,中介跑路,房东无权要求退房,只能严格履行合同至期满。如发生跑路事件,可以看租客是否存在如租金是否已经完全交付等违反合同约定的情形。最后,及时报警处理。准备好身份证复印件、房屋租赁合同、支付收取房租、押金的凭证以及租赁公司的营业执照等材料去公安机关报案。

4. 我是房东,我和中介签了租赁合同,而不是委托协议,现在中介跑路了,我该怎么办?

答:通过法院诉讼维护自身权益。解除与中介所签的租赁合同,如果合同约定有解除条件,解除条件达成时通知解除,否则需要起诉请求人民法院判决解除合同,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下文简称《解释》)第六条,因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。另外,如果合同中曾约定允许转租,则租赁合同依然有效;起诉如房东与中介约定不能转租,则可起诉要求租客腾退房屋。《解释》第十八条,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

5. 我是一名租客,房东已经请求法院解除与中介订立的租赁合同,并且已经得到法院支持,我该怎么办?

答:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条:承租人承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。据此法院不可能在判决中要求中介返还,因为房屋已实际出租,中介并不占有,而是由承租人占有,所以不可能解决返还的事宜。

6. 我是一名租客,房东已经通过断水断电的形式致使我搬离,我该怎样维护权利?

答:当遇到此类纠纷,首先与业主进行友好协商,如未能达成一致意见,当房东采取断水断电、强行入室等行为时,可以直接拨打报警电话,请求民警以及居委会的帮助。如果实在无法正常居住,由于上文已经提及由于业主已经授权托管中介公司代收房租,因此将租金交付托管中介公司的行为已经等同于交给业主。可以通过向法院主张解除合同,请求房东返还剩余房租。

03相关建议

1. 尽量与业主本人签订租赁合同,在签订合同前要求业主出示产权证或者购买合同及业主身份证,确定业主对房屋的所有权真实。并且留存复印件以备后期发生纠纷起诉提供信息方便立案。

2. 选择中介尽量选择与可以与业主直接签订合同的中介公司,即合同的甲方是业主个人。

3. 若选择与中介签署协议,则要求中介出示并留存业主明确授权其可以出租该房屋的委托书及房屋登记信息,并与业主进行核实。

4. 选择付款期限较短的付款方式,如月付,季度付。防止中介公司出现经营困难损失过多。5. 在签订合同前查询中介公司的实力,诉讼情况。不要选择注册资本较低,信誉不好,或已经发生诉讼较多的中介公司。

5. 签订的合同,付款收据,甚至与业主,中介的沟通过程如微信聊天记录等都要有注意保存。

7. 付租金时尽量给房东或者中介公司实名银行账户转账,不要转账给公司工作人员,避免使用现金结算。并且及时要求中介开具收款凭据。

在现实生活中,遇到这种情况,相信不管是业主还是租客大家都不好过,在此强烈呼吁租户与房东双方互相体谅,坐下来进行协商,各让一步,海阔天空。

其次,两方应当保持一致,通过法律手段向中介维权,房东与租户之间步步紧逼只会使双方付出更高的代价。最后,维权必须通过正当途径,用法律手段维护自己的正当权益,如采取不正当的方式,可能得不偿失。也希望相关部门尽快出台相关政策,参照杭州、成都等地,要求房屋中介公司缴纳担保金,保障租客的合法权益。

最后不禁感慨我们距离“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”还有多远?

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