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签订合同的定金真的不能退吗

大家在购房或者租赁房屋的过程中,一般会在销售的“忽悠”下支付一定数额的定金,以获得“更好的机会”或者更多的优惠,但等到签订主合同的时候可能又会发现一堆问题,想协商处理对方却不愿意配合;或者发现对方存在虚假宣传,房子和自己预想的完全不一样;亦或是签订合同之后又发现没办法办理贷款等等问题。此时大家肯定想拒签订合同,但又想退定金。

但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》)第115条规定了著名的定金罚则:

当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

从条文字面意思理解,该条只考虑拒绝签订主合同一方的不作为与未签订主合同之间的因果关系,而未考虑违约方的过错;定金罚则所具有双倍返还的惩罚性,也似乎是为了弥补非违约方损失的性质,而不考虑过错程度。

那么,是否无论因为什么理由拒绝签订合同,定金都无法退还呢?

下面来看一个案例:

2018年3月17日,原告通过丙公司居间介绍,拟承租广州市天河区XX号XX座3604-3607房,原告签署的《客户意向书(租赁)》确定“在2018年3月20日前签署正式租赁合同”,承租条件之一为“租金165/月(含税)”。2018年3月19日,原告通过银行转账方式向被告支付定金50000元,被告出具收款收据,确认收到定金50000元。在原告支付定金后,原告收到被告通过中介发来的房屋租赁协议及补充协议PDF拟签文本,该协议文本载明的每月每平方米租金为170.5元(租赁协议约定第一个月租金84227元,补充协议约定租赁建筑面积494平方米)。经原被告沟通后,被告不同意按《客户意向书(租赁)》确定的每平方米165元/月的租金标准出租,故双方未能在2018年3月20日前签署正式合同。

法院认为:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。本案中,原告向被告支付50000元而被告开具收据载明为定金,故可认定该款项为立约定金,双方之间成立立约定金合同关系。原、被告未能签订租赁合同的原因在于租金价格无法达成一致,而双方所举证据均不足以证明对方已经同意己方提出的价格后,再拒绝签订租赁合同,即双方均未能证明对方对未能签订租赁合同存在过错,故原告请求被告双倍返还定金缺乏理据,而被告主张应当没收定金亦缺乏理据,本院均不予支持。鉴上,被告应当将原告支付的定金50000元返还原告。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一、被告乙公司自本判决发生法律效力之日起5日内,向原告甲公司返还定金5万元;

二、驳回原告甲公司的其他诉讼请求。

因此,定金罚则看似是严格责任原则,其实采用的过错原则。

在司法实践中,确立了预售商品房预约合同中立约定金的违约不采取严格责任原则,而采取过错责任原则。其与立约定金的立法理论基础一致。对非商品房买卖合同中的立约定金违约的归责,也可类推适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第4条规定。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第4条规定,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应将定金返还买受人。”

因此,如果能举证证明因为对方过错导致当事人的合同目的不能实现(过错程度较高),可以要求退还双倍定金;如在立约定金交付后,双方履行了诚信缔约的义务但不能就主合同条款协商一致的、因国家政策改变的原因不能取得预售许可的、因银行政策无法取得足够贷款的,属于双方均无过错,定金罚则不适用,定金可以退还。

当然,如果对方没有过错,或者过错程度不会导致合同目的无法实现,因自身原因拒绝签订主合同,定金肯定是无法退还的。

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